◆ 事業用の居抜き物件・居抜き店舗のメリット・デメリット！
「居抜き」とは、前のテナントによる内装や造作、設備などがそのまま残されていることを意味します。
簡単な手直しだけですぐに開店できる場合もあったり、飲食店では食器類などがそのまま使える場合もあるでしょう。
物件によっては厨房設備のみ、また内装の一部だけが残っている状態でも「居抜き」と表示されることもありますので、一概に居抜きはそのまま営業が出来るとも限りません。
店舗の通常の賃貸借契約では、退出する際に内装の解体工事、原状回復工事を行い、いわゆる「スケルトン状態」（コンクリートの打ちっ放しの状態）にして明け渡すことになっています。
しかし次のテナントが同業種であれば、費用や時間などの無駄を省いて有効活用をした方が効率も良いです。
あらかじめオーナーの了解を得たうえで、退出する前に次の借り手を探すのが「居抜き物件」の基本となります。
◆ 「居抜き」の際の造作譲渡金
退出するテナントが「スケルトンに戻す費用が省けるのなら、造作や設備などは無償で引き渡しても構わない」という場合もありますが、高価なものや比較的新しいものであれば「自身がした造作や導入した設備などを買い取って欲しい」と考えるケースも少なくありません。
その際に話し合いに基づいて、内装、設備、備品などを売買するのが「造作譲渡」です。
その場合は、新しく入居する借主は、オーナーとの間における賃貸借契約と、前テナント借主との間で造作譲渡契約または資産譲渡契約などを結ぶことになります。
最近は歯科医院、美容室、エステサロンなどの居抜きも出てきており。例えば美容院の場合はシャンプー台数台、水廻りなど2千万円ほどかかる場合も、造作譲渡なら数百万円程度で開業可能です
歯科医院の場合なら、新規開業するためには歯科診療ユニット数台、レントゲン機器などを含め、比較的小規模でも5千万円ほどかかることが多いようです。
これが居抜き歯科医院の造作譲渡なら、数百万円から1千万円程度で設備がそのまま使えるわけです。
◆ 「居抜き物件・居抜き店舗」のメリットとデメリット
居抜きの場合はズバリ、前借主、新借主ともに費用を節約できる事に加え、引き渡し直前まで営業が可能になります。
新規のテナントは出店コストやその後のランニングコストを安く抑えることができ、損益分岐点も下がり、黒字転換も早まります。
また貸主の立場ですと、空室期間がなく賃料収入が途切れないことが最大のメリットでしょう。
しかし、居抜きで引き継いだ設備が目的に合っていなかったり、内装がイメージに合わなかったりすることもあります。
前のテナントの評判が悪ければ、その影響を受けることがあるといったデメリットも考えられます。前のテナントが営業不振で廃業したのであれば、同じ業態で営業することがリスクとなりかねません
出店コストだけで居抜き物件を選ぶのではなく、あらかじめ商圏やニーズをしっかりと調べることも大切です。
